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买卖写字楼的注意事项 写字楼的买卖流程

分类:时事点评    时间:(2014-12-23 11:53)    点击:1027

  买卖写字楼的注意事项 写字楼的买卖流程

  一、买卖写字楼的注意事项有哪些

  1、要投资甲级写字楼,即便其售价昂贵。

  有人可能会认为,乙级写字楼的售价低,虽然其租金低些,但总投入还少呢!这些投资者一定要注意这样一个事实,当甲级写字楼租价在不断上涨时,乙级写字楼的租价是在下跌的。何况,大家的土地成本差不多,因此,在售价上也低不了多少。

  2、与投资住宅一样,也要注意对物业选择的问题。

  今年,北京写字楼市场的供应量会不断扩大,平均投资回报率也就不会像今天那样高,但并不排除个别物业的高回报率。因此,你要有一双“慧眼“。

  3、要瞄准客户群来投资。

  如果投资,要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。这表明,入驻这个物业的公司水平相差不大,该物业档次高,你今后可能会有较为稳定的回报。当然,这同时也说明你要有很高的支付能力。

  4、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时,你就要当心。

  虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平。不仅如此,当经济不好的时候,小业主的竞相压价,对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。北京不是没有这样的例子。

  5、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是,看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。

  如果是按商用房来立项的,其投资回报率不仅会低于写字楼,可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。

  6、投资写字楼必须防贬值风险。

  贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现,从而对现有写字楼市场构成冲击。

  二、写字楼的买卖流程

  1、买方、中介公司、卖方三方签订《房产转让合约》,收取买方诚意金;

  2、产权经查档无误后中介公司将买方的担保金转交卖方;

  3、买方将楼款存入中介公司代管账户,卖方开出收据给买方,中介公司开出楼款存入代管证明给卖方;

  4、买方(个人)提供购买人身份证明,如委托,需提交经公证的授权委托书及受托人身份证明;

  买方(单位)提供公司营业执照,法人代表证明书,法定代表人身份证明,如委托,需提交授权委托书,受托人身份证明;

  5、卖方(个人)提供身份证明,房地产证,国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明;

  卖方(单位)提供公司营业执照,公司章程,董事会或股东会决议,房地产证,法定代表人证明书,法定代表人身份证明,公司公章,国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明,如委托,需提交授权委托书,受托人身份证明;

  6、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同(现售)》,涉外交易需要公证;

  7、买卖双方到上海市土地房产交易中心递交文件及《房地产权转让登记申请表》;

  8、交易中心查档、初审、复审、核准,同意申请,登记楼款,办理产权变更登记(22个工作日,1个月自然日);

  9、缴纳税费,出新《房地产证》,买方凭税票及回执领取,开楼款发票;

  10、中介公司转付全部楼款到卖方账户;

  11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用,提交管理处费用交清证明,交接物业。

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